実家の空き家を解体する前に確かめること：手続き・届出・税金・補助

この記事の法令は、2026年11月14日に e-Gov 法令検索で確かめた現行の条文です。国土交通省の届出のリーフレット（PDF の属性で2015年作成・2018年更新と読める、本文に日付の記載がない古い資料）、環境省の通知とリーフレット（2018年）、国土交通省の質疑応答集（案）（PDF の作成は2023年7月。「案」と題された資料）は、作成時期と性質を添えて使い、現行の条文と食い違う部分は使っていません。法令や制度は改正されることがあるため、実際の手続きの前に、窓口で現在の取扱いを確かめてください（編集部の助言）。

出典[1][7][8][9][18]

不動産登記法第76条の2第1項は、所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、その所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない、と定めています。これは登記の申請の義務の条文で、相続登記が済んでいない建物の解体を国の資料がどう扱っているかは、この記事で調べた範囲では確認できていません。相続登記の申請義務と期限は、別の記事『実家を相続したら、相続登記の申請義務と期限を確かめる』で整理しています。

出典[3]

共有者や相続人がいるときは、解体の契約の前に、全員と話し合い、個別の判断は司法書士・弁護士などの専門家に相談します（編集部の助言）。補助を使うときの申請者や同意の条件は、市ごとに違います。ある市の案内は、共有名義や相続登記が終わっていない空き家と、抵当権など所有権以外の権利が設定されている空き家について、解体について所有権を有する者の全員の同意（同意書または誓約書）を求め、同じ市の案内の提出書類の欄は、所有権と所有権以外の権利を有する者の全員の同意書を求めています。別の市の案内は、補助の申請者を、所有者、または解体撤去を実施することについて所有者等の同意を得ている人（個人または自治会等）としています。

出典[10][11]

建設リサイクル法第26条は、都道府県知事は、解体工事業者登録簿を一般の閲覧に供しなければならない、と定めています。同法第33条は、解体工事業者に、営業所と解体工事の現場ごとに、商号・名称・登録番号などを記載した標識を掲げることを求め、建設業法第40条は、建設業者に、店舗と、発注者から直接請け負った建設工事の現場ごとに標識を掲げることを求めています。国土交通省の企業情報検索システムの案内ページは、見られる事業者の種類として建設業者などの12業種を挙げており、その中に、解体工事業者（登録）は含まれていません。登録・許可の有無を、業者に書面で確かめ、登録は都道府県の窓口で確かめます（編集部の助言）。現場の標識も、確かめる手がかりのひとつです（編集部の助言）。

出典[1][2][32]

建設リサイクル法第48条第1号は、第21条第1項の規定に違反して登録を受けないで解体工事業を営んだ者を、1年以下の拘禁刑または50万円以下の罰金としています。建設業法第47条第1号は、第3条第1項の規定に違反して許可を受けないで建設業を営んだ者を、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金としています。条文が処罰の対象として挙げているのは、登録や許可を受けないで営んだ者です。

出典[1][2]

対象建設工事（他の者から請け負ったものを除く）を発注しようとする者から直接その工事を請け負おうとする建設業を営む者は、発注しようとする者に対し、解体する建築物等の構造、工事着手の時期と工程の概要、分別解体等の計画などを記載した書面を交付して説明しなければならない、と第12条第1項が定めています。対象建設工事の請負契約の当事者は、建設業法第19条第1項に定めるもののほか、分別解体等の方法、解体工事に要する費用などを書面に記載し、署名または記名押印をして相互に交付しなければならない、と第13条第1項が定めています。国土交通省の質疑応答集（案）は、契約書面の解体工事に要する費用には、発注者と受注者が合意した金額を書けばよい（工事を適正に実施するために必要な金額であることが前提）、と答えています。

出典[1][2][7]

第6条は、発注者は、注文する建設工事について、分別解体等と再資源化等に要する費用の適正な負担などにより、分別解体等と再資源化等の促進に努めなければならない、と定めています。国土交通省の質疑応答集（案）は、この費用の適切な負担を、発注者が負担する額の絶対的な水準を問題とするものではなく、請負代金額の決定が見積りや協議等を経て当事者双方の対等な立場における合意に基づいて適正に行われること、と説明しています。工事が終わったとき、元請業者は、再資源化等が完了した旨を発注者に書面で報告し（第18条第1項）、発注者は、再資源化等が適正に行われなかったと認めるときは、都道府県知事に申告して適当な措置をとるべきことを求めることができます（同条第2項。指定都市・中核市の区域内の工事では、その市の長が申告を受理する、と施行令第9条第4項が定めています）。

出典[1][7]

大気汚染防止法施行令第13条は、第18条の15第6項の報告と、第18条の17第1項・第2項の作業実施の届出の受理を、指定都市（第2項のかっこ書きが名前で除く1市を除く）・中核市の長（第2項）、その除かれた1市の長（第3項）、同条第1項が名前を挙げる12市の長が行う、と定めています。12市の名前は、同条第1項に挙がっています。自分の市が当たるか、提出先がどこかは、業者と、都道府県または市の窓口に確かめます（編集部の助言）。

出典[6][28]

発注者について、大気汚染防止法第18条の15第2項は、元請業者が行う調査に要する費用を適正に負担することその他調査に関し必要な措置を講ずることにより、調査に協力しなければならない、と定めています。同法第18条の16第1項は、特定工事の発注者は、元請業者に対し、施工方法、工期、工事費などについて、作業基準の遵守を妨げるおそれのある条件を付さないように配慮しなければならない、と定めています。石綿障害予防規則第8条は、解体等の作業を行う仕事の発注者について、請負人に石綿等の使用状況等を通知するよう努めなければならず（第1項）、請負人による事前調査等と記録の作成が適切に行われるように配慮しなければならない（第2項）、と定めています。これらは、費用の負担と協力が「しなければならない」、通知が「努めなければならない」と、書き分けられています。

出典[6][16][26]

契約の前に、調査の費用が見積りに入っているかを業者に確かめ、設計図書などの資料があれば業者に渡します（編集部の助言）。調査の費用が見積りに入っていない安い見積りだけで業者を決めることは、避けます（編集部の助言）。吹付け石綿などがあると分かったときの作業実施の届出（発注者または自主施工者の手続き）は、手続きの表のとおり、作業の開始の日の14日前までです。

出典[6][26]

環境省の通知は、残置物は、一般家庭が排出する場合は一般廃棄物となり、事業活動を行う者が排出する場合は、廃棄物の種類と性状により一般廃棄物または産業廃棄物となる、と書いています。一般廃棄物に当たる残置物の処理を受託する者は、産業廃棄物処理業の許可を取得しているだけでは足りず、市町村からの委託または一般廃棄物処理業の許可が必要、とも書いています。廃棄物処理法第7条第1項は、一般廃棄物の収集または運搬を業として行おうとする者は、その区域を管轄する市町村長の許可を受けなければならない、と定めています（事業者が自ら運搬する場合などの例外が条文にあります）。同法第25条第1項は、無許可で収集・運搬などを業として行った者などを、5年以下の拘禁刑もしくは1,000万円以下の罰金に処し、またはこれを併科する、と定めています。環境省のリーフレットは、この罰則を「懲役」と書いていますが、現行の条文の言葉は「拘禁刑」です。

出典[8][9][14]

建設リサイクル法施行規則第2条第1項は、分別解体等の施工方法の基準として、解体する建築物の敷地内にある物品（残存物品）の有無の調査を行うこと、作業場所と搬出経路の確保、残存物品の搬出の確認を行うことなどを定めています。国土交通省の質疑応答集（案）は、家具や家電製品は、工事の発注者が、その排出者として事前に処分しておくべきものであり、残存物品が建築物内に残されている場合は、受注者は発注者に事前に撤去するよう依頼しなければならない、と答えています。ある市の案内も、家電や家具などの不用品は工事開始までに処分しておく、残存品がない状態で引き渡した方が、工期が短縮でき、コストを抑えられる、と案内しています。

出典[7][13][33]

契約の前に、家の中の物の片付け方（自分で出す、市区町村に相談する、許可のある業者に頼む）と時期を決めます（編集部の助言）。環境省のリーフレットは、家電4品目（エアコン、テレビ、電気冷蔵庫・電気冷凍庫、電気洗濯機・衣類乾燥機。業務用は除く）は、家電リサイクル法に則って処理するよう案内しています。補助を使うときは、残置物の処分が補助の対象に入るかを、市区町村の窓口に確かめます（編集部の助言）。確認した市の間でも、扱いは違いました。ある市は、空き家内の動産等残置物の収集運搬費と処分費用を補助対象経費に含め、庭木等の伐採・草刈り・門扉・庭石・塀等の撤去費用は対象外としています。

出典[9][11][13]

この記事で調べた資料の範囲では、次の点は、国の資料で確認できていません。電気・ガス・水道などの停止の手順、近隣へのあいさつ、土地の境界や地中の埋設物を解体の前にどう確かめるか、解体費用の相場、解体の前に接道を確かめるよう助言する資料です。これらは、解体を頼む業者と、お住まいの市区町村の窓口に確かめます（編集部の助言）。

ある市の案内は、解体業者を自分で探す場合は複数社から見積もりを取る、現地調査を行わずに業者を決めると後から追加費用を請求されかねない、とし、見積書は、「工事一式○○円」のようなものだと追加費用を請求されるおそれがあるため、総額、工事内容、付帯工事、廃材処理・リサイクル費用などの項目が入っているかを細かく確かめる、と案内しています。これは市の案内で、法令の規定ではありません。契約書面に分別解体等の方法と解体工事に要する費用を記載することは、建設リサイクル法第13条第1項が定めています。見積りは複数の業者から取り、項目を比べます（編集部の助言）。

出典[1][13]

法務局の記載例は、建物滅失の登記の申請書の添付情報に、建物を取り壊した工事請負人の証明書を挙げています。佐賀地方法務局のチェックリスト（PDF の作成は2022年3月）は、取り壊した業者からの証明書が必要で、証明書には業者の印鑑証明書が必要だが、会社の場合は会社法人等番号を申請書に記載することで印鑑証明書の添付を省略できる、と案内しています。同じチェックリストは、登記簿上の所有者が死亡している場合は、相続人の1人からの登記申請が可能で、その場合は、所有者が死亡した記載のある戸籍などが必要、と案内し、登記がされていない建物については、滅失の登記申請はできない、とも案内しています。契約のときに、証明書を出してもらえるかを業者に確かめます（編集部の助言）。

出典[22][29][30]

法務局は、所有者（個人）が建物滅失の登記をする場合は、マイナンバーカードを使用してオンラインで登記申請をすることができる（IC カードリーダライタが必要）、マイナンバーカードがなくオンライン申請を利用できない人は、書面申請を利用する、と案内しています（更新日2025年7月2日）。書面で作成した添付情報は、オンライン申請の受付の日から2日以内（初日、休日等を除く）に、登記所に持参するか、書留郵便等で送付する、とも案内しています。

出典[29]

地方税法第349条の3の2は、専ら人の居住の用に供する家屋などの敷地の用に供されている土地で政令で定めるものを住宅用地とし、固定資産税の課税標準を、住宅用地は課税標準となるべき価格の3分の1、同条第2項が定める小規模住宅用地（住宅用地の面積が200平方メートル以下のものなどの区分があります）は6分の1とする、と定めています。国土交通省の資料（令和5年6月公布の改正空家法について。第2部）は、200平方メートル以下は1/6、200平方メートルを超える部分は1/3に減額される、と図示しています。都市計画税の課税標準にも、住宅用地の特例があります（同法第702条の3）。

出典[4][20]

住宅用地の特例が外れる理由は、2つに分けて読みます。1つ目は、賦課期日（1月1日）現在、家屋が住宅と認められない、またはその土地が住宅の敷地と認められないことです。総務省の通知（平成27年5月26日）は、住宅の認定について、一般に、家屋は不動産登記法の建物と同じ意義で、現況がその状態にないものは家屋に該当しない、としています。同じ通知は、敷地の認定について、住宅の建設予定地は住宅の敷地ではない（既存の住宅に代えて住宅が建設中のものは別に扱う）、としています。ある市の案内には、昨年度まで住宅用地の特例が適用されていた土地で、1月1日現在は住宅を取り壊して駐車場として利用していたため、その年度は特例が受けられなくなり、取り壊しによる税額の減より、特例が受けられなくなったことによる税額の増の方が大きかったと思われる、という例があります。取り壊す前の家屋については、同じ通知は、「賦課期日において現に人が居住していない家屋」について、構造上住宅と認められ、居住以外の用に供されるものではないと認められる場合は住宅とする、としたうえで、賦課期日における家屋の使用や管理の状況、所有者等の状況等から客観的にみて、構造上住宅と認められない状況にある場合、使用の見込みはなく取壊しを予定している場合、または居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合等で、今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合には、「住宅には該当しない」としています。通知は、賦課期日における家屋の客観的状況等に留意する必要がある、としています。賦課期日は1月1日です。解体の時期と特例の扱いは、年末か年明けかだけで判断せず、市区町村の固定資産税の窓口に確かめます（編集部の助言）。

出典[4][10][13][24][35]

2つ目は、勧告を受けた管理不全空家等または特定空家等の敷地であることです。地方税法第349条の3の2第1項は、空家法の勧告がされた管理不全空家等と特定空家等の敷地の用に供されている土地を、住宅用地から除いています。これは、家屋を取り壊して住宅の敷地でなくなる場合とは別の理由です。勧告を受けた場合の扱いは、別の記事『空き家を放置すると、勧告で固定資産税の特例が外れることがある』で整理しています。

出典[4]

総務省の固定資産税の概要は、土地について、負担水準（今年度の評価額に対する前年度課税標準額の割合）のばらつきを均衡化させる負担調整措置があり、負担水準の高い土地は税負担を引き下げまたは据え置き、低い土地はなだらかに税負担を上昇させる、と説明しています。令和6年度から令和8年度の課税の仕組みの図表では、住宅用地の課税標準額は、評価額に特例率（小規模住宅用地は6分の1、一般住宅用地は3分の1）を乗じた額まで段階的に引き上げる、としています。解体した後の税額の変わり方は、この記事では示しません。ある市の助成の案内は、「空き家を解体することで土地の固定資産税が増額する場合があります」と注意書きを置き、別の市の案内は、家屋の固定資産税について、年の途中で家屋を取り壊した場合は、固定資産税課へ相談し手続きをすることで翌年からは課税されなくなる、と案内しています。建替え中や建替え予定の土地の扱いは別にあります。総務省の通知は、既存の住宅に代えて住宅が建設中である土地の取扱いを、別の通知（平成6年2月22日付け）によるとしており、ある自治体の案内（23区内を対象とする扱い）には、建替え予定の土地について、一定の要件にすべて当てはまり申告した場合に特例が続く扱いがあります。これらの内容は、この記事では、全国共通の扱いとしては書きません。解体の時期と、解体後の税は、市区町村の固定資産税の窓口に確かめます（編集部の助言）。

出典[10][13][34][35][36]

補助を使うつもりなら、見積りを取る段階から、業者との契約・着手の前に、市区町村の窓口に、補助の有無、対象の建物、業者の条件、申請者、受付の期間、申請の順序を確かめます（編集部の助言）。確認した4つの市の案内は、いずれも、申請や交付決定より前に契約・着手した工事を補助の対象にしない、または、交付決定の後に契約するよう案内しています。

出典[10][11][12][13]

国税庁は、家屋を売った後に取り壊す場合として、令和6年1月1日以後に行う譲渡に限り、譲渡の時から譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、被相続人居住用家屋の全部の取壊し等を行ったことなどの要件も挙げています。特例の対象の被相続人居住用家屋は、相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋で、昭和56年5月31日以前に建築されたこと、区分所有建物登記がされている建物でないこと、相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと、の3つの要件すべてに当てはまるもの（主として被相続人の居住の用に供されていた一の建築物に限ります）です。老人ホーム等に入所していた場合などは、別の要件があります。取壊し後に売る場合の確定申告には、売った資産の所在地を管轄する市区町村長から交付を受けた被相続人居住用家屋等確認書などを添える、と書いています。要件の全体と、確認書・確定申告は、別の記事『相続した空き家を売るとき、3,000万円特別控除の条件を確かめる』で整理しています。取り壊す前に、売る時期と、取壊し後の土地の使い方を、税務署・税理士に確かめます（編集部の助言）。

出典[23]

建築基準法第43条第1項は、建築物の敷地は、道路（自動車のみの交通の用に供する道路などを除く）に2メートル以上接しなければならない、と定め、同条第2項に例外があります。国土交通省住宅局の資料（接道規制のあり方について）は、都市計画区域内で建築物を建築する場合は、建築物の敷地は原則として4m以上の幅員の道路に2m以上接していなければならない、と説明しています。解体の前に接道を確かめるよう助言する国の資料は、この記事で調べた範囲では確認できていません。解体したあとに新しい建物を建てる予定があるときは、解体の前に、市区町村の建築指導を担当する窓口に確かめます（編集部の助言）。

出典[15][37]