相続した空き家を売るとき、3,000万円特別控除の条件を確かめる

（編集部の注）この記事は、条件の整理です。自分の場合に特例が受けられるかどうかは、この記事では判断しません。税額がいくら変わるかの計算例や、売ること・家屋を取り壊すことを勧める内容も、書きません。取壊しと固定資産税の住宅用地の特例の関係は、別の記事「空き家を放置すると、勧告で固定資産税の特例が外れることがある」で整理しています。

国税庁は、この特例を「一定の要件に当てはまるとき」の特例として説明しており、特例の適用を受けるための要件として、次の表の（1）から（7）を並べています。対象になる家屋については、要件とは別に、「被相続人居住用家屋」の説明があります。

出典[2]

（編集部の注）国税庁の書き方では、これらの要件は並べて書かれており、すべてに当てはまることが前提と読めます。そのため、この記事の分岐の図は、当てはまらない要件がひとつでもある、または分からないときは、この特例が使えない可能性が高い側に倒しています。最終的な判断は、税務署・税理士に確かめてください。

敷地についても、国税庁は、特例の対象となる「被相続人居住用家屋の敷地等」を、相続の開始の直前において被相続人居住用家屋の敷地の用に供されていた土地またはその土地の上に存する権利、としています（従前居住用家屋の敷地の場合は、被相続人の居住の用に供されなくなる直前）。その土地が、用途上不可分の関係にある2以上の建築物（母屋と離れなど）のある一団の土地であった場合は、その土地の面積に、その2以上の建築物の床面積の合計のうちに一の建築物である被相続人居住用家屋（母屋）の床面積の占める割合を乗じて計算した面積に係る土地の部分に限る、とされています。

出典[2]

租税特別措置法施行令第23条第4項は、租税特別措置法第35条第3項第1号・第3号に規定する被相続人居住用家屋の政令で定める部分を、その家屋の譲渡の対価の額に、家屋の区分に応じた割合を乗じて計算した金額に相当する部分としています。その第1号（相続の開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた被相続人居住用家屋）の割合は、相続の開始の直前における被相続人居住用家屋の床面積のうちに、相続の開始の直前における被相続人の居住の用に供されていた部分の床面積の占める割合です。

出典[8]

（編集部の注）居住の用に供されていた部分とそれ以外の部分がある家屋の具体的な扱いは、この記事で調べた範囲では確認できていません。そのような家屋は、税務署に確かめてください。

国土交通省のよくある質問（令和6年1月1日以降の譲渡の版）は、老人ホーム等の施設に入所している間の「一定使用」について、被相続人が家屋の一時滞在で使用していたほか、家財道具等の保管場所として使用していた場合も「一定使用」に該当する、としています。また、親族の家や一般の賃貸住宅に転居して亡くなった場合は、この特例を受けることはできない、と書いています。

出典[3]

（編集部の注）国税庁の書き方（物品の保管その他の用）と、国土交通省の書き方（一定使用）は、言い方が違います。この記事では、機関ごとの書き方のまま並べました。自分の場合に、どちらの言い方でどう考えるかは、税務署に確かめてください。

民法第882条は、「相続は、死亡によって開始する。」と定めています。

出典[10]

（編集部の注）租税特別措置法の「相続の開始があつた日」が死亡の日を指すと明記した特例側の資料は、この記事で調べた範囲では確認できていません。年数の数え始めの日や具体的な数え方は、税務署・税理士に確かめてください。また、この特例の期間より後に売る場合の扱いは、この記事で調べた範囲では確認できていません。延長されるとも、終わるとも、この記事では書きません。

租税特別措置法施行令第23条第3項は、耐震基準を、建築基準法施行令の第三章及び第五章の四の規定、または国土交通大臣が財務大臣と協議して定める地震に対する安全性に係る基準としています。条文は、取壊し等を、家屋の全部の取壊し若しくは除却をした後、またはその全部が滅失をした後、と書いています。

出典[1][8]

国土交通省のよくある質問は、売買契約で買主が家屋を解体することを特約等で定めていない場合も、確認書の発行は可能としています。そのうえで、令和5年度税制改正の拡充要件を満たすためには、譲渡後の買主の協力が不可欠となる、買主の協力を得られなかったことにより本特例を適用できない等のトラブルを防止する観点から、本特例に関する特約等を確認事項としている、と書いています。また、譲渡後に耐震改修工事を実施することなく耐震基準適合証明書が発行できた場合は、期間中の耐震改修工事の実施が必須であるため、拡充要件を満たさず、拡充要件を用いて特例を受けることはできない、としています。

出典[3]

（編集部の注）買主が約束した耐震改修や取壊しを実際には行わなかった場合の扱いは、この記事で調べた範囲では確認できていません。契約の特約の書き方は、税理士や、取引を担当する不動産会社など、専門家に確かめてください。売主が何もしなくてよい、という意味に読まないでください。

相続人が3人以上の場合について、国税庁は、令和6年1月1日以後に行う譲渡で、被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数が3人以上である場合は、2,000万円までとなる、と書いています。国土交通省は、令和6年1月1日以降の譲渡において、被相続人居住用家屋とその敷地等のいずれも取得した相続人の数が3人以上の場合、特別控除額は2,000万円となる、と書いています。条文の租税特別措置法第35条第4項は、その場合の第1項の規定の適用について、「三千万円に」とあるのは「二千万円に」と読み替える、と定めています。（編集部の注）いずれも、ほかの要件も満たす場合の控除額についての説明です。

出典[1][2][4]

令和5年12月31日以前の譲渡は、制度が違います。国土交通省の旧版の資料は、対象を、家屋（耐震性のない場合は耐震リフォームをしたものに限り、その敷地を含む。）または取壊し後の土地を譲渡した場合、と書いています。同じ省のよくある質問の旧版には、土地の売買契約で「土地の引渡し後建物を取り壊す」特約をしていた場合は、家屋を取り壊した後の譲渡に当たらないため、本特例の適用を受けることはできない、とあります。この記事の説明は、令和6年1月1日以後の譲渡を中心にしています。令和5年12月31日以前の譲渡に、この記事の説明（買主による譲渡後の工事、相続人が3人以上のときの2,000万円）を当てはめないでください。また、旧版の「土地の引渡し後建物を取り壊す」特約では受けられないという説明を、令和6年1月1日以後の譲渡にそのまま当てはめないでください（国土交通省は、令和6年1月1日以降の譲渡では、譲渡の時からその翌年の2月15日までに家屋を取り壊した場合も特例を受けることができるとし、その他の要件も合わせて確認するよう書いています）。譲渡の時に耐震基準を満たす家屋を売る売り方（イ）と、取壊し後に敷地等を売る売り方（ロ）の要件は、令和6年1月1日以後の譲渡でも、国税庁が要件として挙げています。

出典[3][11]

国税庁は、この特例の適用を受けた被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等を売却した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに、その残りの部分を自分や他の相続人が売却して、売却代金の合計額が1億円を超えたときは、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要、と書いています。条文の第35条第8項は、この特例の適用を受けようとする者は、他の居住用家屋取得相続人に対し、対象譲渡をした旨、対象譲渡をした日その他参考となるべき事項の通知をしなければならない、と定めています。

出典[1][2]

売る相手について、国税庁は、親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないことを要件に挙げ、「特別の関係がある人」には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれる、と書いています。

出典[2]

ほかの特例との関係は、資料によって書き方が違います。国税庁は、売った家屋や敷地等について、相続財産を譲渡した場合の取得費の特例や収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと、同一の被相続人から相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋または被相続人居住用家屋の敷地等について、この特例の適用を受けていないこと、を要件に挙げています。条文（第35条第3項）は、対象となる譲渡から、第39条の規定の適用を受けるものを除き、同じ相続人が同じ相続に係る家屋・敷地等の対象譲渡について既にこの項の規定の適用を受けている場合も除いています。国土交通省の図の資料は、この特例について、自己居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除または自己居住用財産の買換え等に係る特例措置のいずれかとの併用が可能、相続財産譲渡時の取得費加算特例と選択適用、と書いています。

出典[1][2][12]

（編集部の注）ほかの特例を使えるか、使えないかを、一言では言えません。併用するときの上限の細かい扱いは、国土交通省の図の資料の文字が途切れていて、この記事では確かめられていません。ほかの特例を使う予定があるときは、税務署・税理士に確かめてください。

国税庁は、家屋を売るか家屋とともに敷地等を売った場合（売り方イ）の確認書について、被相続人居住用家屋が従前居住用家屋以外のときは、次の事項を市区町村長が確認した旨を記載した書類としています。相続の開始の直前に、被相続人が被相続人居住用家屋を居住の用に供しており、かつ、被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと。家屋または家屋および敷地等が、相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付けの用または居住の用に供されていたことがないこと。被相続人居住用家屋および敷地等を相続または遺贈により取得した相続人の数（令和6年1月1日以後に行う譲渡に限ります。）。

出典[2]

申請の書類について、国土交通省は、家屋に住んでいた場合の例として、被相続人の住民票の除票の写し（原則コピー不可、相続開始日の確認も兼ねる。）を挙げています。相続から譲渡までの要件（家屋と敷地が事業・貸付け・居住の用に供されていないこと）を確かめる書類の例としては、家屋またはその敷地等の売買契約書のコピー等（譲渡日を確認）と、次のいずれか（電気、水道またはガスの使用中止日が確認できる書類、宅建業者が「現況空き家」と表示した広告、その他、要件を満たすことを容易に認めることができる書類）が挙げられています。申請書の様式によって提出書類は異なります。相続人の数の確認は、原則、家屋及びその敷地の登記事項証明書で、相続登記が未了または換価分割を行っている場合等では、遺産分割協議書等が必要、とされています。住民票の記載により確認できない場合でも、代替書類、補完書類及び申請者へのヒアリング等で適用要件充足を確認できる場合は、確認書が交付される場合がある、と国土交通省のよくある質問は書いています。国土交通省は、申請時の提出書類には、相続後や家屋、敷地の譲渡後の入手が難しいものもあるため、特例適用の検討段階において早めに準備するよう注意しています。

出典[3][4]

確認書の交付は特例の適用を確約するものではない、と書いている市があります。ある市は、確認書の交付は「特例措置の適用を確約するものではありません」と案内し、適用要件を満たすかは管轄の税務署に問い合わせるよう案内しています。別のある市は、市から確認書の交付を受けた場合でも、「本特例を受けられない場合があります」と案内し、適用の可否は管轄の税務署へ問い合わせるよう案内しています。

出典[5][6]

確認書の交付にかかる日数について、国土交通省は、市区町村によって異なる、と書いています。特に確定申告の時期（毎年2月16日～3月15日）が近づくと、確認書の申請窓口が混雑し、通常よりも時間を要することが予想される、とも書いています。自治体の例では、ある市は、交付には申請されてから1週間～10日程度の期間を要するとし、別のある市は、確認申請書の提出から確認書の交付まで数日かかるとしています。また、ある市は、原則、郵送での申請を案内しています。取扱いは自治体によって違うため、これらは例です。

出典[4][6][14][15]

（編集部の注）確認書の手数料は、この記事で調べた範囲の自治体のページでは確認できていません。無料とも有料とも、この記事では書きません。申請先の市区町村に確かめてください。

国土交通省は、確定申告で税務署に提出する書類として、譲渡所得の金額の計算に関する明細書、登記事項証明書等、売買契約書のコピー等、被相続人居住用家屋等確認書、耐震基準適合証明書または建設住宅性能評価書のコピー（家屋を譲渡する場合のみ）を挙げています。条文の第35条第13項には、確定申告書の提出がなかった場合や、記載または添付がなかった場合でも、そのことについてやむを得ない事情があると税務署長が認めるときは、書類の提出があった場合に限り、第1項の規定を適用できる、という定めがあります。個人住民税については、国土交通省の通知の題名に「所得税及び個人住民税の特例措置」とあります。

出典[1][2][4][16]

（編集部の注）やむを得ない事情があるかどうかは税務署長が認めるかどうかによるもので、後から出せば認められるという意味ではありません。個人住民税の取扱いの詳細は、この記事で調べた範囲では確認できていません。確定申告の具体的な方法や期限は、税務署に確かめてください。

（編集部の助言）税務署や税理士に相談するときは、被相続人が亡くなった日、家屋の登記事項証明書、売買契約書（または見込みの内容）、相続人の人数、相続から売るまでの家屋の使い方、買主との特約の有無を、手元にまとめておくと、話が早く進みます。

（編集部の注）相続人の数の数え方（相続放棄をした人や、一部の相続人しか取得しない場合など）は、この記事で調べた範囲では確認できていません。居住の用に供されていた部分とそれ以外の部分がある家屋、買主が約束した工事を行わなかった場合、確認書の手数料、耐震基準適合証明書などの取得にかかる費用や期間も、同じく確認できていません。これらは、税務署・税理士・申請先の市区町村に確かめてください。