空き家を放置すると、勧告で固定資産税の特例が外れることがある

空き家を放置すると、所有者は何を求められますか。

空家等対策の推進に関する特別措置法（以下「空家法」）は、空家等の所有者等に、周辺の生活環境に悪影響を及ぼさないよう空家等の適切な管理に努めるとともに、国や地方公共団体が実施する施策に協力するよう努めなければならない、と定めています。努力義務です。政府広報オンラインは、どのような事情であれ、空き家の所有者にはきちんと管理する責任がある、としています。

出典[1][4][5]

空き家は、法律でどう分けられていますか。

空家法は、建築物またはこれに附属する工作物で、居住その他の使用がなされていないことが常態であるものと、その敷地を「空家等」とします（国や地方公共団体が所有・管理するものを除きます）。空家等のうち、そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態、著しく衛生上有害となるおそれのある状態、適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態、その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態にあると認められるものが、「特定空家等」です。

出典[1]

管理不全空家等と特定空家等で、市町村長ができることはどう違いますか。

国土交通省のガイドラインによると、管理不全空家等は、特定空家等ほど周辺の生活環境への影響が大きくないことから、命令や代執行のような強い公権力の行使に係る措置は規定されていません。管理不全空家等で勧告ができるのは指導を行ったあとで、これは、まず指導を行うことで、所有者等による自発的な状態の改善を促すためだと説明されています。一方、特定空家等への措置は管理不全空家等への措置とは異なるもので、管理不全空家等として指導や勧告をしていなくても、特定空家等としての指導等はできる、とガイドラインは説明しています。下の流れは、管理不全空家等と特定空家等で別々です。

出典[3]

所有者が分からないとき、緊急のときは、どうなりますか。

特定空家等について、過失がなくて、命令を受けるべき者を確知することができないときは、市町村長は、その命令対象者の負担において、その措置を自ら行い、またはその命じた者もしくは委任した者に行わせることができ、この場合は、あらかじめ公告しなければならない、と空家法は定めています（略式代執行）。また、災害その他非常の場合に、特定空家等が保安上著しく危険な状態にあるなど、緊急に措置をとる必要があると認めるときで、命令を出す手続をとるいとまがないときは、その手続にかかわらず、命令対象者の負担において、市町村長が措置を自ら行い、または措置実施者に行わせることができます（緊急代執行）。政府広報オンラインは、緊急的に除却（解体）などが必要な特定空家に、命令等の手続きを経ずに代執行をすることが可能になった、としています。略式代執行と緊急代執行で負担させる費用の徴収には、行政代執行法第5条・第6条の規定が準用されます。

出典[1][4]

命令に従わないと、どうなりますか。

特定空家等への市町村長の命令に違反した者は、50万円以下の過料に処される、と空家法は定めています。政府広報オンラインも、所有者が命令に従わない場合、50万円以下の過料に処される場合があるほか、行政による強制撤去等の対応が行われる場合もある、としています。

出典[1][4]

空き家の敷地の固定資産税で、住宅用地の特例はどんなときに外れますか。

住宅用地には、固定資産税の課税標準を引き下げる特例があります。政府広報オンラインは、固定資産税の課税標準が、住宅用地の面積200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）は6分の1に、200平方メートルを超える部分（一般住宅用地）は3分の1に減額され、都市計画税の課税標準は、小規模住宅用地が3分の1、一般住宅用地が3分の2に減額される、と説明しています。固定資産税の特例は、地方税法第349条の3の2に定められています（都市計画税の特例の条文は、この記事では確かめていません）。

出典[2][4]

勧告を受けると、固定資産税はどうなりますか。

地方税法は、空家法に基づいて勧告がされた管理不全空家等と、勧告がされた特定空家等の敷地の用に供されている土地を、住宅用地から除いています。国土交通省の資料も、勧告を受けた特定空家の敷地と、勧告を受けた管理不全空家の敷地を、住宅用地特例の適用対象から除外する、と説明しています。政府広報オンラインは、空家法に基づく勧告を受けた特定空家の敷地には、この軽減措置は適用されなくなる、としています。また、指導してもなお状態が改善しない場合に市区町村は勧告を行うことができ、勧告を受けた管理不全空家は、特定空家と同様に、敷地にかかる固定資産税などの軽減措置の適用を受けることができなくなる、としています。国土交通省の改正法の概要資料は、令和5年12月13日施行の改正で、特定空家等だけでなく、勧告を受けた管理不全空家等の敷地も住宅用地特例が解除される、と説明しています。

出典[2][4][8][10]

勧告がなくても、特例が外れることはありますか。

国土交通省のガイドラインは、家屋の使用や管理の状況、所有者等の状況などから客観的にみて、構造上住宅と認められない状況にある場合、使用の見込みはなく取壊しを予定している場合、居住の用に供するために必要な管理を怠っている場合などで、今後人の居住の用に供される見込みがないと認められる場合には、管理不全空家等や特定空家等に該当するかどうかにかかわらず、本来住宅には該当しないため、その敷地にはそもそも住宅用地特例が適用されない、と説明しています。政府広報オンラインも、居住のために必要な管理がなされていない場合などで今後居住する見込みがない空き家の敷地には、軽減措置は適用されなくなる、としています。ある市は、特例の対象から除外されるのはすべての空き家ではなく、勧告を受けた空き家や、屋根や外壁が大きく損傷しているなど住宅として認められない空き家だと説明しています。

出典[3][4][11]

特例が外れるかどうかは、いつの時点で決まりますか。

ある市は、特例が外れる空き家の判定は、賦課期日（毎年1月1日）の時点で行う、と説明しています。総務省の平成27年の通知（特定空家等だけが対象だった時点のもの）は、賦課期日現在で勧告がされた特定空家等の敷地は特例の対象から除外され、賦課期日において勧告に基づく必要な措置が講じられた場合等には、特例は適用除外されないとしています。

出典[11][12]

税額が増える割合は、分かりますか。

ある市の税のページは、特例が解除された場合の税額は、課税標準額の上限を評価額の70％とするなどの負担調整措置などに基づいて決まる、と説明しています。

出典[11]

勧告のあと、特例は戻りますか。所有者が変わったら、どうなりますか。

国土交通省のガイドラインは、管理不全空家等で、指導または勧告に係る措置が実施されたことが確認された場合、その建築物は管理不全空家等ではなくなり、勧告をしている場合は勧告を撤回する、としています。そのうえで、税務部局に対し、特例の要件を満たす家屋の敷地は特例の適用対象となることから、可能な限り速やかに情報提供することが必要とされています。

出典[3]

自分の空き家は、どの場合に当たりますか。

下の分岐の図と表で、住宅用地の特例が外れる場合のどれに当たりそうかを、順に確かめてください。当たるかどうかの個別の判断は、空き家がある市区町村に確かめます。

まず誰に相談すればよいですか。

空家法は、市町村が、所有者等による空家等の適切な管理を促進するため、所有者等に対し、情報の提供、助言その他必要な援助を行うよう努めるものとしています。ある区は、所有している空き家などについて相談窓口を設置していると案内しています。ほかの市区町村の窓口は、それぞれの案内で確かめてください。

出典[1][9]